Deutsche Wohnen und Co. Enteignen: Ein juristisches Risikospiel

“Berlin ist Hauptstadt der Mieter” schreibt der Tagesspiegel in seiner umfassenden Analyse “Wem gehört Berlin?”. Mehr als 80 Prozent der Wohnungen in Berlin sind Mietwohnungen, und die wurden in den letzten Jahren zunehmend teurer. 2015 lag die durchschnittliche Angebotsmiete noch bei 8,50 Euro pro Quadratmeter, 2020 bei 12,20 Euro – ein Anstieg um 44 Prozent.

Viele Berliner*innen fürchten sich nun davor, dass nur noch sehr wohlhabende Menschen sich in der Stadt eine Wohnung leisten können und mittlere und untere Einkommensschichten verdrängt werden. Immer wieder hört man auch von Mieter*innen, die von ihren Vermieter*innen rechtlich unter Druck gesetzt oder mit gefälschten Nebenkostenabrechnungen gar betrogen werden. Auch wir von Volt Berlin sehen diese Entwicklung mit Sorge. In unserem Wahlprogramm beschreiben wir daher viele verschiedene Maßnahmen, um diesen Herausforderungen zu begegnen. So werden wir zum Beispiel…

städtische Wohnungsbaugesellschaften und Genossenschaften sowie neue Formen des gemeinschaftlichen Wohnens stärken.

… eine kostenlose staatliche Beratung für Mieter*innen einführen  und die konsequente Anwendung der Mietpreisbremse durchsetzen. Ergänzend wollen wir ein umfassendes Online-Portal zur Berechnung und Kontrolle der Miete aufbauen.

… ein digitales Immobilien-Registers schaffen, damit für mehr Transparenz am Mietmarkt sorgen und gleichzeitig die Bekämpfung von Immobilien-Geldwäsche unterstützen.

Außerdem wollen wir das Baurecht vereinfachen, damit Wohnungen schneller entstehen können, klimaneutrale Materialien fördern und noch vieles mehr. Es gibt bei der Wohnungspolitik nicht die eine einfache Lösung, mit der plötzlich mit einem Fingerschnipp alles besser wird. Die Initiative “Deutsche Wohnen und Co. Enteignen” verspricht aber genau das – und könnte dabei alles noch schlimmer machen.

Worum geht es?

Die Initiative “Deutsche Wohnen & Co.” hat mehr als 350.000 Unterschriften für ihr Volksbegehren gesammelt: Am 26. September wählen die Berliner*innen deshalb nicht nur den Bundestag, das Abgeordnetenhaus und die Bezirksverordnetenversammlungen. Sie stimmen auch darüber ab, ob die Stadt Immobilieneigentümer*innen enteignen sollte, die mehr als 3000 Wohnungen besitzen. Diese Wohnungen sollen in eine Anstalt öffentlichen Rechts (AöR) übertragen werden. 

Diese AöR wird der Initiative zufolge “durch Mieter*innen, gewählte Vertreterinnen und Vertreter der Stadtgesellschaft unter Mitbestimmung der Angestellten” verwaltet. Die jetzigen Eigentümer*innen der Wohnungen, darunter Vonovia, Akelius und weitere Immobilienkonzerne sollen entschädigt werden. Anschließend sollen die Mieten gesenkt werden. Nach derzeitigen Schätzungen wird die Enteignung rund 240.000 Wohnungen betreffen.

Rechtlich ist das wahrscheinlich sogar möglich. Die Forderung fußt auf Artikel 15 Grundgesetz: “Grund und Boden, Naturschätze und Produktionsmittel können zum Zwecke der Vergesellschaftung durch ein Gesetz, das Art und Ausmaß der Entschädigung regelt, in Gemeineigentum oder in andere Formen der Gemeinwirtschaft überführt werden.” Dabei soll die Entschädigung „unter gerechter Abwägung der Interessen der Allgemeinheit und der Beteiligten” bestimmt werden (Artikel 14, Satz 3).

Doch wie hoch ist die Entschädigung?

Der Verkehrswert der Wohnungen beträgt laut Senatsberechnungen 36 Milliarden Euro. Zum Vergleich: Der Berliner Haushalt 2020 betrug 31 Milliarden Euro, der Schuldenberg von Berlin liegt bei 58 Milliarden Euro. Es würde also auf einen Schlag mehr Geld ausgegeben als Berlin in einem Jahr ausgibt und Berlins Schuldenberg würde nochmal um die Hälfte steigen. Eine immens hohe Summe.

Der Initiative zufolge würde man aber diese Milliarden aus den Mieten über 40 Jahre lang zurückzahlen. Dazu würde man den enteigneten Unternehmen Schuldverschreibungen geben und die Schulden nach und nach abstottern. Das Problem daran ist: Die Initiative hat selbst errechnet, dass sie bei einer Entschädigungssumme von 36 Milliarden Euro die Mieten von durchschnittlich 6,71 € auf 8,87 € erhöhen müsste – sonst könnte man die Schulden nicht in 40 Jahren abbezahlen.

Deshalb will die Initiative weniger zahlen, und zwar um die 8 bis 18 Milliarden Euro – also bis zu einem Viertel des Verkehrswertes. Denn dann würden die Mieten nach ihren eigenen Berechnungen bei 3,70 €/m² bzw. 5,53 €/m² liegen. Doch ist ein Viertel des Verkehrswertes wirklich “angemessen”?

Laut Grundgesetz muss die Entschädigung „unter gerechter Abwägung der Interessen der Allgemeinheit und der Beteiligten” ermittelt werden, und auch das Europarecht verlangt bei Enteignungen eine “angemessene Entschädigung”. Kann also diese Entschädigung „deutlich unter Verkehrswert“ liegen, wie die Initiative fordert?

In einem Gutachten für die Linksfraktion steht, dass sich die Entschädigung nicht am Verkehrswert zu orientieren habe, allerdings müsse sie “Ergebnis eines Interessenausgleichs sein und nicht einseitig die Interessen des Betroffenen – allerdings ebenfalls nicht einseitig die der Allgemeinheit – anerkennen”. Allerdings wird nicht klar, woran sich dieser Interessensausgleich zu orientieren habe, wenn nicht am Verkehrswert.

Ein Gutachten für den Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen ist da klarer: „Ausgangspunkt der Abwägung ist der Verkehrswert des Objekts“, von dem der Gesetzgeber aber abweichen könne. Auch dem Gutachten des wissenschaftlichen Dienstes des Abgeordnetenhauses zufolge müsse sich die Entschädigung am Verkehrswert orientieren. Auch einige weitere Gutachter halten eine Entschädigung unterhalb des Verkehrswerts für möglich. 

Allerdings sagt kein Gutachten, dass eine Entschädigung „deutlich“ unter Verkehrswert liegen darf. Einige schließen das sogar explizit aus. Doch genau das ist es ja, was die Initiative fordert: Die Aktivist*innen wollen nur die Hälfte oder nur ein Viertel des Wertes zahlen, mit der Begründung, dass sonst die Mieten steigen müssten. Ich halte diese Begründung für nicht ausreichend und folge dem Gutachten des wissenschaftlichen Dienstes des Abgeordnetenhauses, der schreibt: 

“Würde der Verkehrswert bei der Anwendung von Art. 15 GG grundsätzlich als unbeachtlich angesehen und die Höhe der Entschädigung nur an der Fähigkeit bzw. Bereitschaft des Gesetzgebers ausgerichtet, für eine erwünschte Vergesellschaftung finanzielle Mittel in einem bestimmten Umfang aufzubringen, würde damit letztlich der Staat selbst über die Substanz der durch Art. 14 GG geschützten Rechtspositionen bestimmen. Eine derartige Entschädigungspraxis würde der Bedeutung von Art. 14 GG als Abwehrrecht gegen den Staat nicht gerecht.” (S. 23)

Soll heißen: Wenn der Staat einfach die Entschädigungssumme danach festlegen darf, was er zu zahlen bereit ist, ist das Grundrecht auf Privateigentum nichts mehr wert. Dieses Grundrecht garantiert aber eben, dass der Staat nicht einfach willkürlich Menschen enteignen kann. Daher wird die Entschädigungssumme sich meiner Ansicht nach sehr wohl am Verkehrswert orientieren müssen. Und auch wenn sie darunter liegen darf, glaube ich kaum, dass der eigentliche Wert einfach halbiert oder geviertelt werden darf. Und übrigens: Selbst bei einer Entschädigungssumme von 29 Milliarden würden die Mieten laut der Initiative von 6,71 € / m² auf 7,53 € / m² steigen.

Fazit

Berlin würde also ein juristisches Risikospiel eingehen, dessen Ausgang alles andere als klar ist. Mieter*innen würden so über Jahre hinweg im Ungewissen darüber gelassen, wem nun ihre Wohnung gehört und wie viel Miete sie nun zahlen müssen. Im schlimmsten Fall müssen sie am Ende sogar Miete nachzahlen, wenn das Gesetz gekippt wird. Und da sich der Rechtsstreit wohl Jahre ziehen wird, wird diese Nachzahlung wohl deutlich höher liegen als beim gekippten Mietendeckel. Alles in allem ist die Enteignung eine risikoreiche und höchstwahrscheinlich sehr kostspielige Methode. Für mich ist das keine verantwortungsvolle Politik, sondern gleicht Russisch-Roulette mit viel zu vielen Kugeln. 

Denn es stimmt zwar: Berlin hat einen Fehler gemacht, als die Stadt im Jahr 2004 rund 65.000 Wohnungen der landeseigenen Firma GSW verkauft hat, und womöglich war es sogar ein Fehler, 1988 auf Bundesebene die Wohngemeinnützigkeit in Gänze abzuschaffen (erklärt in diesem Video ab Minute 7:20). Deshalb brauchen wir ein Umdenken bei der Versorgung mit Wohnraum. Wir müssen städtische Wohnungsbaugesellschaften, Genossenschaften sowie neue Formen des gemeinschaftlichen Wohnens stärken, indem man sie etwa bei der Vergabe von Land vorzieht. Hinzu kommen diverse rechtliche Möglichkeiten, wie etwa die Durchsetzung der Mietpreisbremse, die Ausweitung von Milieuschutzgebieten oder Einschränkungen bei der Umwandlung von Miet- zu Eigentumswohnungen.

Damit sich die Fehler aus der Vergangenheit nicht wiederholen, sollte Boden in Besitz des Landes Berlin mit Hilfe des Erbbaurechtes verpachtet werden, vorzugsweise an nicht-profitorientierte und landeseigene Gesellschaften. Auch eine Reform der Grundsteuer nach dem Bodenwertmodell sowie den Ausbau des staatlichen Bodenfonds sind geeignete Maßnahmen, den Wohnungsmarkt umzugestalten.

Das ist mühsam und kleinteilig, aber es ist sicherer und günstiger als Russisch-Roulette. Niemand sollte mit dem Wohnraum von Menschen spekulieren – auch nicht Aktivist*innen oder der Staat.

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